中国住宅产业的发展经过10年来的市场化探索与实践，取得了举世瞩目的成就。但是随着房地产业的逐步深入发展，尤其是2008年底前后房地产市场遭遇的低迷，使得房地产业界开始理性地思索：决定住宅发展的内核要素到底是什么？未来十年中国房地产业的发展之路将在何方？
9月1日，由中国房地产研究会人居环境委员会主办的“品质时代专家论坛暨《中国人居环境金牌住区评估标准及案例应用》首发仪式”在北京召开。与会专家们一致认为：尽管当前对于我国住宅发展是否已经真正步入“品质时代”尚有疑问，对如何定义“品质时代”也有不同的看法，但可以肯定的是，以提升住宅内在综合品质为核心的“品质时代”将是我国房地产发展今后十年不能回避的主题。因此，行业各方均应从思想、观念以及行动上做好迎接这一新时代的准备，平衡权重，和谐共进。
突破专业樊篱，协作共进
论坛伊始，来自房地产开发、设计、科研与教育各个领域的代表即对“品质”的内涵展开了激烈的讨论，呈现出不同的思考立场和专业经验。例如，有开发企业代表基于市场经验提出，“品质”一定是具有时代性和阶层性的，其内涵可简单概括为高（投入）、大（户型）、全（配套）。而来自科研机构的代表则认为，品质与高投入和高价位等因素有一定的关系，但其并不是决定因素，目前大量地产开发把精力都投放在楼盘外表上，而对真正让老百姓受惠的内在品质却很少关注。市场上价高质平的产品并不少见。代表们的争论和分歧固然与“品质”一词所包涵的较为广泛的内涵与外延有一定关系，但是也在一定程度上体现了当前住宅建设中存在的一个不应忽略的问题，即各自为政的专业视角和急功近利的开发心态。
曾有多年住宅开发、设计以及教育、科研工作经历的北京建筑工程学院博士徐怡芳认为，在当前的中国房地产市场起着决定因素的仍然是资本的力量，以建筑、规划师为代表的技术因素还处于较为弱势的地位。这是由我国的市场发展现状决定的，也是中国房地产发展的一个必经阶段。但是随着整个行业发展的逐步深入，尤其是品质时代的到来，在整个产业链上需要对各个专业的分工有一个相互平衡的制约，并努力突破专业樊篱，平衡权重，协作共进。要理性引导行业发展，开发企业也要尽到律己或社会责任。
她介绍说，在发达国家，一般对从事住宅开发和建设的队伍有着非常严格的比例要求。比如开发团队中必须有1/3的人是社会学专业人士，也包括业主代表，重点研究社会以及居民生活的基本需求；1/3的人代表开发商的权利和利益；剩下1/3的发言权交给项目的设计师、建设者和管理者。“值得欣慰的是，经过中国房地产行业的不断发展和推进，资本企业代表和科研技术代表彼此逐步认识到自身的不足和相互尊重的重要性。应找到共同的关注点，明确各自的位置。”徐怡芳说。
制定行业标准，提供发展工具
要从根本上解决行业的认识分歧，并在同一水平线上展开品质命题探讨，建立统一衡量尺度，严格规范行为，还需要建立起一个科学和适用的标准。有专家提出，这也是住宅进入品质时代的一个必要条件。“就像我们的酒店分成五个星级一样，住宅建设也应该制定一个从定性到定量的科学标准。因为，住宅居住品质既包含物质内容、也包含精神内容，有了衡量标准才能有一个讨论问题的基准。”英国皇家特许建造师、资深设计专家虞河岳认为，品质从某种意义上来说，就是一个标准，而且这个标准永远应该属于社会的大多数，例如目前快速城市化进程中的普通改善性城市住宅。
人居环境委员会副主任兼专家组组长开彦则表示，科学评估标准将为住宅品质的提升提供一把重要的衡量标尺，使得以追求品质为目标的住区建设做到有的放矢。他介绍，人居环境委员会提出的《规模住区人居环境评估指标体系》从生态、配套、环境、科技、亲情、人文、服务七个方面对住区品质建设提供了较完备的引导型标准，同时在帮助全国近百家试点住区项目做产品、赢市场、创品牌方面取得了非常突出的实效。目前已经通过中国建筑工业出版社将这一标准体系以及近80个范例项目正式出版面市。下一步人居委还将推进绿色建筑的国际化目标，实现绿色住区品质标准的升级。 [page]
追求高品质，关注重点从外向内
与会专家指出，我国的房地产发展可以粗略分为生存型、改善型、舒适型、享受型四个阶段，目前我们正朝着改善和舒适阶段迈进。因此，在未来的市场竞争中，以提升住宅内在品质为目标的地产开发有着广阔的发展空间，包括健康适居性性能营造、绿色人居技术落实、产业集成技术的应用等领域的探索。
对此，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放指出，近10年来，中国的集合式多层和高层住宅的建设获得了突飞猛进的发展，单从住宅的形体高度、外观造型和立面色彩方面与欧美发达国家的同类住宅相比，看不出有多大的区别，主要差距反映在内在品质上，而内在品质的提高又集中反映在住宅的综合性能上。住宅产业化仍是品质升级关键因素“我认为，高端项目在引领住宅品质升级和科技进步方面应该承担更多的社会责任。”人居环境委员会常务副主任委员兼秘书长王涌彬谈到长沙的某高端别墅项目时十分感慨,“当我问起这个项目的排污如何解决时，他们的答案是每一个别墅下面配了一个化粪池。如果一个高端的住宅项目没有任何的技术含量，不能为行业进步做出一些探索，那这样的项目与‘一个化粪池配一个别墅’又有什么区别呢？”
加强施工监管与技术投入
专家们认为，工程施工质量也是住宅品质提升不能忽略的一个“软肋”。前不久，上海闵行区发生的在建13层住宅楼整体倒覆事件，更是暴露了我国住宅工程质量管理上的薄弱环节。
人居环境委员会特邀顾问秦铮一针见血地指出，目前住宅工程施工存在较多的问题，一方面熟练技术工人的数量在不断减少，最重要的原因还是工程监管的缺位。监理公司作为独立存在的单位对整个施工环节进行监管，看起来很合理，但在实际操作中，监理公司很难做到真正的独立，有的监理公司是开发企业出资成立的，也可能是施工单位附带的监理公司，如此受制于人，如何能很好地起到监督作用呢？
住宅品质无疑是需要精心培育和投入的，那么应该由谁来投入，谁来获利呢？在居民住房正从生存型需求向舒适型需求转变，整个行业对于品质时代“品质为王”的发展趋势逐渐有了较为深入认同的重要阶段，尤其需要住宅产业链相关的各个环节和房地产策划部门理性地思考，正确的引导和积极地应对，实现“纵深发展”和“精明增长”的目标追求。 [page]