北京多数住宅都是节能设计品牌 节能住宅拿技术作卖点 技术成本只是“小指头”———
“节能住宅就一定要卖这么贵吗？”在中关村工作的王先生想在中关村、上地区域买套房子，被两个标榜节能新技术的楼盘吸引，却又被其高出周边三四千块钱的价格吓退。
在不少购房人的印象中，从2002年锋尚国际公寓打出“告别空调暖气时代”的旗号，到近年来当代MOMA系列节能产品的问世，再到越来越多的楼盘或多或少地运用各种节能技术，节能，成了许多住宅不约而同的追求。
但与节能技术形影不离的，是节能住宅房价的居高不下。早在2002年，锋尚国际公寓就卖到每方平米近万元，冠绝一时；位于东直门的当代MOMA，现在已卖到39000元/平方米。“节能是好事，但高房价让节能居住成了少数人的事。”王先生的话说出了许多购房人心中的疑问，“节能住宅什么时候才能物美价廉？”
●节能是强制设计标准
新建住宅都应是节能住宅
“节能住宅满北京都是。”一位业内人士对《广厦时代》表示，根据《北京市“十一五”时期建筑节能发展规划》中的数字：截止到2004年年底，北京不同标准的节能住宅已有17520万平方米，占当时居住建筑总量的65.1%，“并非只有锋尚、MOMA才是节能住宅。”
与此相对应，当代节能置业总工程师陈音在接受我们采访时，首先表示“绿色建筑和建筑节能不是一回事”。说起公司旗下例如当代MOMA等住宅项目，陈音更愿意称之为“绿色建筑”，而不愿意用“节能住宅”的字眼。
陈音说，我国有专门的国家标准要求住宅建筑达到一定的节能标准。例如在北京，根据2004年《居住建筑节能设计标准》，新建住宅都要达到节能65%的标准。而所谓节能，节约的主要是冬季的采暖能耗。简而言之，冬天供暖要保持室内18摄氏度以上。节能，就是通过改进住宅建筑结构，使供暖的能耗降低，“节能不好的房子就要多烧点煤，节能好的房子少烧点煤。”而由于有了“节能65%”这个强制标准，也就意味着所有新建住宅在设计上都应是节能住宅。
●设计达标不保证节能效果达标
单纯节能难成购房者兴奋点
而要仅仅为了达到65%的节能设计标准，“技术上没有难度，造价也不高。”陈音表示，2004年出台节能设计标准的同时，相应的技术规程和造价也一并出台。“当时，每平方米增加几十块钱、百十块钱的成本，就能实现65%的节能目标。”而在几年之后，虽然建材涨价，但如果只是为了达到65%的节能设计标准，投入依然不高。
既然节能技术难度不大、造价也不高、节能住宅遍地都是，为什么购房人感觉不到呢？
“65%的节能标准只是设计标准。”中国房地产与住宅研究会人居环境委员会副主任开彦表示，住宅项目需要先从设计上达标，以拿到有关审核机构的“节能章”才能盖房子。而在拿到“节能章”之后，施工质量如何、住宅建起来之后是否真节能，就没有人关心了。
开彦、陈音在接受采访时都表示，根据相关部门检查结果，许多住宅并不能达到节能效果。即使达到节能效果，买房人每年的采暖费照交，所以多数买房人并不能感到节能住宅的好处，也就不关心一般的住宅是不是节能。“买房人不关心，普通住宅也就不会拿节能做卖点。” [page]
●节能住宅也分鱼翅和白菜
绿色建筑打造“看得见的”卖点
房子要达到节能效果，节能投入要让购房人看得见，于是以科技投入为卖点，相对高投入、高舒适度的高档次绿色建筑就应运而生了。锋尚、MOMA系列的住宅就都属于这种情况。于是有了使用清洁能源的地缘热泵系统，有了让住户一年四季不用开窗户的新风系统，有了进口的高档外遮阳设备。
“当代、锋尚的房子不仅仅是节能住宅。”陈音表示，对于绿色建筑开发商来说，既然做建筑节能要增加投入，“索性把节能做到极致，把节能住宅的舒适度和品质大幅提高。”
在业内人士看来，不能否认绿色建筑开发商的社会责任感，但也毋庸讳言“让买房人看得见开发商的投入，有掏钱买房的理由”也成了房企开发高投入、高舒适度、高价绿色住宅的一大动力。因此，这种绿色建筑的技术成本也就不仅包括了节能技术的成本，还包括提高舒适度的技术成本、提高设施设备标准的成本。“这些技术成本的投入，就绝非达到65%节能标准的普通住宅可比的了。”
陈音在接受采访时也表示，造价的提高不是绿色建筑的必然结果。“绿色建筑可以通过少增加造价实现节能的目的。”但在政府没有绿色建筑鼓励政策的情况下，开发商自觉做绿色建筑，就必然会主动寻找企业“投入-产出”的运行模式。
而在普通节能住宅和绿色建筑之间，在看不见的节能投入和看得见的节能投入之间，购房人自然成了买单者。
●物美价廉的绿色住宅尚待政策“推手”
对于现在绿色建筑的高价，开彦认为，“技术不是房子卖高价的原因。”一方面，技术成本的绝对值并不大，即使是开发商标榜的高投入、高科技，也不过每平方米增加上千块钱的成本；另一方面，技术成本在房价构成中比例很小，“房子建在东直门，绿色不绿色都得卖到两万以上的高价。”同样是MOMA系列的产品，上地MOMA售价14000元/平方米，当代MOMA售价39000元/平方米；同样在东直门区域，没有使用很多节能技术的许多楼盘售价也都在25000元/平方米以上。
而节能成本和设备的相对高昂，也可以通过节能设计来降低。开彦认为，不能把绿色建筑技术割裂成一个个单项技术的累加，而应该进行技术整合。为了节能，房子尽量朝南设计；外墙保温做得好，外窗玻璃就可以简单点等等。“绿色建筑首先应追求绿色设计，然后才是绿色技术和绿色设备。绿色设计就可以节省后期技术和设备的成本。”
而要让更多的开发商愿意建物美价廉的绿色住宅，而不是以“高成本”和“高科技”为卖点；要让更多的购房人愿意买、也买得起绿色住宅，业内人士均认为需要政府的政策推动。
陈音介绍说，在一些国家有绿色住宅购房补贴。“购房人买达到国家认可的不同标准的绿色住宅，就可以获得不同标准的购房补贴。”购房人只有买绿色住宅才能获得政府补贴，因而也就扩大了绿色住宅的市场需求；同时因为有了这种需求，开发商也愿意建达到严格节能标准的绿色住宅。
开彦也表示，除了补贴、税收、贷款等方面的鼓励政策外，还有的国家通过立法强制建造绿色住宅。“对绿色节能建筑的监管，也不能停留在设计层面，而要建立严格的全程绿色监控和监测机制。”[page]